'용달'이라 불리는 사나이, 김규남 건축사···미로 같은 절차, 해법은 있다
아버지 따라 시작한 건축 26년, 중요한 것은 결국 '신뢰'
김규남 호안건축 대표 건축사 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
[이코노믹리뷰=이소현 기자] 골목길의 오래된 주택을 대수선하니, 독특한 분위기의 카페로 탈바꿈한다. 1층의 사무실을 개조하니 소매점이 들어선다. 길을 지나다 보면 흔히 볼 수 있는 풍경이다. 이처럼 법적으로 규정된 특정 건축물의 용도를 다른 것으로 바꾸는 '용도변경'은 도시 곳곳에서 진행 중이다.
하지만 모든 건축물의 용도변경이 가능한 것은 아니다. 건축물을 어떤 용도로 바꾸느냐에 따라, 어떤 구조로 수선하느냐에 따라 결과가 달라진다. 관련 법규도 수십 개가 넘는 데다 행정 심사는 유동적이다. 새로운 업종의 임차인을 받거나 개업하고자 투자를 하고 대수선 계획을 세웠어도 용도변경이 불발되면 모두 틀어진다. 건축주 입장에서는 낭패다. 그만큼 중요하고 실전 경험이 필요한 '노하우'의 영역이 용도변경이다.
김규남 호안건축 대표 건축사는 "용도변경은 일반인이 접하기 어려운 부분"이라면서 "(전문가 중에서도) 분야가 다르거나 진행해 보지 않은 경우에는 잘 알지 못하는 경우가 많다"고 조심스레 입을 열었다. 건축 관련 일을 시작한 지 26년 차. 근린생활시설, 의료시설, 다세대·주택 등 다양한 건축물의 설계 및 감리를 진행하고 있는 그의 영역에는 '용도변경'도 포함돼 있다.
최근에도 강남구 대치동의 한 건물이 그의 손을 거쳐 변신했다. 대수선과 용도변경 복합인허가 처리를 통해 지하 2층~지상 8층 규모의 의료시설 허가가 완료됐고, 공사를 앞두고 있다. 그래서일까. 인터뷰 직전에도 그에게 해법을 묻는 업계 동료의 전화가 걸려 왔다. 그런 김 건축사로부터 용도변경의 생생한 사례와 '팁'을 들어봤다.
가치 높이고, 절세 효과···노하우 필요해
용도변경은 쉽게 말하면 건축물의 리노베이션(Renovation)에 필요한 핵심 절차다. 최근에는 절세 전략의 일종으로도 주목받고 있다. 고강도 주택 규제를 피하고자 건축물의 용도를 근린생활시설과 사무실 등으로 변경하는 식이다. 하지만 절차가 까다로워 진입장벽이 높다.
최근 강남구에 위치한 기업의 업무시설이 '명품' 리테일 매장으로 재탄생했다. 화려한 오픈을 위한 대수선 작업의 수면 아래로는 복잡한 물밑 작업이 이뤄졌다. 업무시설을 제1종 근린생활시설(소매점)로 바꾸는 용도변경과 함께 기존에는 1~2층으로 나뉘어 쓰던 건물을 층고가 높은 하나의 층으로 합치기 위한 대수선이 진행됐다. 건축은 마지막 단계에서 허가가 불발되는 경우도 있는 만큼, 이는 특히 "스토리가 많고 어려웠던 작업이었다"고 그는 전했다.
김규남 건축사는 "한 층을 없애기 위해 보와 기둥을 철거했다. 대신 기둥을 합쳐 두껍게 하고 보를 넓히는 방식으로 구조 안전 진단을 통과했다. 그러고 나서야 시공을 진행해 대수선을 완료한 것"이라고 말했다. 이처럼 용도변경과 대수선을 복합 인허가로 함께 진행하는 경우가 많은데, 그런 만큼 여러 법규가 얽혀 있어 숙련된 경험이 필요하다.
건물 소유주 수백 명의 동의를 받은 사례도 있었다. 대규모 고층의 시장 건물에서 한 개 층 전체를 병원으로 바꾸는 건이었다. 총 110개가 넘는 호실을 하나의 실로 전유부(건축물대장에서 전유 부분의 면적, 건축물의 용도, 소유자의 변동 내역 따위를 표시한 부분)합병하고, 제1종근린생활시설(의원)로 용도 변경하는 작업이 진행됐다. 문제는 공용부분에서 발생했다. 다른 층의 모든 소유주 1,000여명과 이를 공동으로 소유하고 있었는데, 허가를 받으러면 이들 중 80% 이상의 동의를 모아야 했다. 우회하는 방법도 마땅치 않아 결국 정면돌파했다. 수개월이 걸리는 대장정이었다.
이렇다 보니 김 건축사에게 해법을 묻는 전화가 적지 않다.
최근에는 그를 '용달'(용도변경의 달인)이라고 부르는 이들도 생겼다. 별명을 듣자 그는 손사레를 치면서도 "법을 10개 이상 봐야하는데, 통화를 하면 한번에 알 수 있기 때문"이라고 명쾌하게 답했다. 그는 이렇게 덧붙였다. "요즘에는 전화가 오면 딱 이렇게 말한다. 어떻게, 시동걸어 드려요?"
김규남 호안건축 대표 건축사 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
'용달'의 해법, 꼭 살펴야할 3가지
그렇다면 성공적인 용도변경을 위해서는 무엇을 살펴야 할까. 김규남 건축사는 3가지를 반드시 확인해야 한다고 조언했다. 우선 주차대수를 봐야 한다. 건축물의 용도마다 또는 지역, 도시마다 필요한 주차대수가 다르다. 용도변경을 하면서 주차가 줄어드는 경우는 무방하지만, 늘어나는 경우에는 추가 주차대수를 확보하는 것이 필요하다.
정화조 용량도 건축물의 용도에 따라 용량이 다르게 산정된다. 특히 위로 올라가는 경우에는 용량을 확보해야 하는데, 200%까지는 일 년에 정화조 청소를 두 번 진행하는 것을 조건으로 건축주의 각서를 제출하면 용도변경이 가능하다. 정화조 용량의 200%가 넘게 되는 경우에는 정화조를 추가로 확보해야 한다. 또한, 오수의 양이 10t 이상 증가하는 경우에는 하수원인자부담금을 납부해야 한다.
장애인편의시설도 확인해야 한다. 이 또한 건축물의 용도 및 면적에 따라 설치해야 하는 시설이 다르다. 편의시설의 설치가 어려운 경우 용도변경이 진행되지 않는다. 다만 일부 건축물은 상황에 따라 심의가 통과되는 등 완화가 적용될 수 있다.
변수 많은 작업, 상호 신뢰 절실
이처럼 '건축법'뿐 아니라 '주차장법', '장애인등편의법'과 그 시행령, 지자체 조례 등에 용도변경과 관련된 내용이 각각 규정돼 있다. 또 이와는 별개로 법 위반 사항이 있는 건물은 피해야 한다. 건축 대장상으로는 문제가 없었지만, 진행 과정에서 문제가 발견돼 추진이 불가능한 경우도 발생한다. 김 건축사는 "현장을 조사해보니 불법 위반사항이 있는 경우가 있었다. 건축주는 모르고 매입한 것"이라면서 "이런 경우 용도변경 진행 전 '추인'으로 합법화를 진행하거나, 원상복구를 진행한 뒤 용도변경을 하게 된다"고 전했다.
이를 모두 확인했어도 예외 상황은 항상 있다. 중간에 법이나 행정 지침이 바뀌어 하루 차이로 희비가 갈리는 경우다. 그는 "사용 승인을 받는 시점에도 바뀌는 법이 있다. 이런 것은 당해내기 어렵다"면서 "스프링클러를 설치하지 않아도 되는 업무를 허가 받아 진행해 준공을 앞두고 있다고 해도, 중간에 법이 바뀌면 적용될 수가 없다"고 전했다.
이렇듯 현장의 까다로움을 몸소 겪은 그는 '신뢰'의 가치를 언급했다. 건축에 추구하는 바를 묻는 질문에 그는 "모든 일을 내일처럼 진행하면 된다고 생각한다. 건축주가 볼 때 '저 사람은 자기 일처럼 하고 있구나'라고 느낄 때 안심이 되고 믿음이 형성되는 것 같다"면서 "어떤 기준을 갖고 그 사람들을 만났다면, 신뢰하고 같이 가면 된다. 그래야 문제가 있어도 해결할 수 있다"고 말했다.
그런 김규남 건축사의 행보는 현재 진행형이다. 시공사를 운영하던 아버지의 모습을 보고 건축계로 입문한 시절부터, 자신이 설계해 완공한 건축물을 자녀들에게 보여주는 현재까지도 그의 시행착오는 계속되고 있다. 그는 "보람은 신축이든, 증축이든, 대수선이든, 용도변경이든 모든 프로젝트마다 매번 있다. 완료된 모습을 보면 희열이 느껴진다"면서 "특별히 도전하고 싶은 것, 그런 것이 있다면 대규모의 건축"이라고 덧붙였다.
출처 : 이코노믹리뷰(http://www.econovill.com)
'용달'이라 불리는 사나이, 김규남 건축사···미로 같은 절차, 해법은 있다
아버지 따라 시작한 건축 26년, 중요한 것은 결국 '신뢰'
김규남 호안건축 대표 건축사 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
[이코노믹리뷰=이소현 기자] 골목길의 오래된 주택을 대수선하니, 독특한 분위기의 카페로 탈바꿈한다. 1층의 사무실을 개조하니 소매점이 들어선다. 길을 지나다 보면 흔히 볼 수 있는 풍경이다. 이처럼 법적으로 규정된 특정 건축물의 용도를 다른 것으로 바꾸는 '용도변경'은 도시 곳곳에서 진행 중이다.
하지만 모든 건축물의 용도변경이 가능한 것은 아니다. 건축물을 어떤 용도로 바꾸느냐에 따라, 어떤 구조로 수선하느냐에 따라 결과가 달라진다. 관련 법규도 수십 개가 넘는 데다 행정 심사는 유동적이다. 새로운 업종의 임차인을 받거나 개업하고자 투자를 하고 대수선 계획을 세웠어도 용도변경이 불발되면 모두 틀어진다. 건축주 입장에서는 낭패다. 그만큼 중요하고 실전 경험이 필요한 '노하우'의 영역이 용도변경이다.
김규남 호안건축 대표 건축사는 "용도변경은 일반인이 접하기 어려운 부분"이라면서 "(전문가 중에서도) 분야가 다르거나 진행해 보지 않은 경우에는 잘 알지 못하는 경우가 많다"고 조심스레 입을 열었다. 건축 관련 일을 시작한 지 26년 차. 근린생활시설, 의료시설, 다세대·주택 등 다양한 건축물의 설계 및 감리를 진행하고 있는 그의 영역에는 '용도변경'도 포함돼 있다.
최근에도 강남구 대치동의 한 건물이 그의 손을 거쳐 변신했다. 대수선과 용도변경 복합인허가 처리를 통해 지하 2층~지상 8층 규모의 의료시설 허가가 완료됐고, 공사를 앞두고 있다. 그래서일까. 인터뷰 직전에도 그에게 해법을 묻는 업계 동료의 전화가 걸려 왔다. 그런 김 건축사로부터 용도변경의 생생한 사례와 '팁'을 들어봤다.
가치 높이고, 절세 효과···노하우 필요해
용도변경은 쉽게 말하면 건축물의 리노베이션(Renovation)에 필요한 핵심 절차다. 최근에는 절세 전략의 일종으로도 주목받고 있다. 고강도 주택 규제를 피하고자 건축물의 용도를 근린생활시설과 사무실 등으로 변경하는 식이다. 하지만 절차가 까다로워 진입장벽이 높다.
최근 강남구에 위치한 기업의 업무시설이 '명품' 리테일 매장으로 재탄생했다. 화려한 오픈을 위한 대수선 작업의 수면 아래로는 복잡한 물밑 작업이 이뤄졌다. 업무시설을 제1종 근린생활시설(소매점)로 바꾸는 용도변경과 함께 기존에는 1~2층으로 나뉘어 쓰던 건물을 층고가 높은 하나의 층으로 합치기 위한 대수선이 진행됐다. 건축은 마지막 단계에서 허가가 불발되는 경우도 있는 만큼, 이는 특히 "스토리가 많고 어려웠던 작업이었다"고 그는 전했다.
김규남 건축사는 "한 층을 없애기 위해 보와 기둥을 철거했다. 대신 기둥을 합쳐 두껍게 하고 보를 넓히는 방식으로 구조 안전 진단을 통과했다. 그러고 나서야 시공을 진행해 대수선을 완료한 것"이라고 말했다. 이처럼 용도변경과 대수선을 복합 인허가로 함께 진행하는 경우가 많은데, 그런 만큼 여러 법규가 얽혀 있어 숙련된 경험이 필요하다.
건물 소유주 수백 명의 동의를 받은 사례도 있었다. 대규모 고층의 시장 건물에서 한 개 층 전체를 병원으로 바꾸는 건이었다. 총 110개가 넘는 호실을 하나의 실로 전유부(건축물대장에서 전유 부분의 면적, 건축물의 용도, 소유자의 변동 내역 따위를 표시한 부분)합병하고, 제1종근린생활시설(의원)로 용도 변경하는 작업이 진행됐다. 문제는 공용부분에서 발생했다. 다른 층의 모든 소유주 1,000여명과 이를 공동으로 소유하고 있었는데, 허가를 받으러면 이들 중 80% 이상의 동의를 모아야 했다. 우회하는 방법도 마땅치 않아 결국 정면돌파했다. 수개월이 걸리는 대장정이었다.
이렇다 보니 김 건축사에게 해법을 묻는 전화가 적지 않다.
최근에는 그를 '용달'(용도변경의 달인)이라고 부르는 이들도 생겼다. 별명을 듣자 그는 손사레를 치면서도 "법을 10개 이상 봐야하는데, 통화를 하면 한번에 알 수 있기 때문"이라고 명쾌하게 답했다. 그는 이렇게 덧붙였다. "요즘에는 전화가 오면 딱 이렇게 말한다. 어떻게, 시동걸어 드려요?"
김규남 호안건축 대표 건축사 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
'용달'의 해법, 꼭 살펴야할 3가지
그렇다면 성공적인 용도변경을 위해서는 무엇을 살펴야 할까. 김규남 건축사는 3가지를 반드시 확인해야 한다고 조언했다. 우선 주차대수를 봐야 한다. 건축물의 용도마다 또는 지역, 도시마다 필요한 주차대수가 다르다. 용도변경을 하면서 주차가 줄어드는 경우는 무방하지만, 늘어나는 경우에는 추가 주차대수를 확보하는 것이 필요하다.
정화조 용량도 건축물의 용도에 따라 용량이 다르게 산정된다. 특히 위로 올라가는 경우에는 용량을 확보해야 하는데, 200%까지는 일 년에 정화조 청소를 두 번 진행하는 것을 조건으로 건축주의 각서를 제출하면 용도변경이 가능하다. 정화조 용량의 200%가 넘게 되는 경우에는 정화조를 추가로 확보해야 한다. 또한, 오수의 양이 10t 이상 증가하는 경우에는 하수원인자부담금을 납부해야 한다.
장애인편의시설도 확인해야 한다. 이 또한 건축물의 용도 및 면적에 따라 설치해야 하는 시설이 다르다. 편의시설의 설치가 어려운 경우 용도변경이 진행되지 않는다. 다만 일부 건축물은 상황에 따라 심의가 통과되는 등 완화가 적용될 수 있다.
변수 많은 작업, 상호 신뢰 절실
이처럼 '건축법'뿐 아니라 '주차장법', '장애인등편의법'과 그 시행령, 지자체 조례 등에 용도변경과 관련된 내용이 각각 규정돼 있다. 또 이와는 별개로 법 위반 사항이 있는 건물은 피해야 한다. 건축 대장상으로는 문제가 없었지만, 진행 과정에서 문제가 발견돼 추진이 불가능한 경우도 발생한다. 김 건축사는 "현장을 조사해보니 불법 위반사항이 있는 경우가 있었다. 건축주는 모르고 매입한 것"이라면서 "이런 경우 용도변경 진행 전 '추인'으로 합법화를 진행하거나, 원상복구를 진행한 뒤 용도변경을 하게 된다"고 전했다.
이를 모두 확인했어도 예외 상황은 항상 있다. 중간에 법이나 행정 지침이 바뀌어 하루 차이로 희비가 갈리는 경우다. 그는 "사용 승인을 받는 시점에도 바뀌는 법이 있다. 이런 것은 당해내기 어렵다"면서 "스프링클러를 설치하지 않아도 되는 업무를 허가 받아 진행해 준공을 앞두고 있다고 해도, 중간에 법이 바뀌면 적용될 수가 없다"고 전했다.
이렇듯 현장의 까다로움을 몸소 겪은 그는 '신뢰'의 가치를 언급했다. 건축에 추구하는 바를 묻는 질문에 그는 "모든 일을 내일처럼 진행하면 된다고 생각한다. 건축주가 볼 때 '저 사람은 자기 일처럼 하고 있구나'라고 느낄 때 안심이 되고 믿음이 형성되는 것 같다"면서 "어떤 기준을 갖고 그 사람들을 만났다면, 신뢰하고 같이 가면 된다. 그래야 문제가 있어도 해결할 수 있다"고 말했다.
그런 김규남 건축사의 행보는 현재 진행형이다. 시공사를 운영하던 아버지의 모습을 보고 건축계로 입문한 시절부터, 자신이 설계해 완공한 건축물을 자녀들에게 보여주는 현재까지도 그의 시행착오는 계속되고 있다. 그는 "보람은 신축이든, 증축이든, 대수선이든, 용도변경이든 모든 프로젝트마다 매번 있다. 완료된 모습을 보면 희열이 느껴진다"면서 "특별히 도전하고 싶은 것, 그런 것이 있다면 대규모의 건축"이라고 덧붙였다.
출처 : 이코노믹리뷰(http://www.econovill.com)